Golden Visa Hy Lạp là chương trình cư trú dành cho nhà đầu tư ngoài Liên minh châu Âu, cho phép người đủ điều kiện xin residence permit thông qua việc đầu tư vào bất động sản hoặc các hình thức đầu tư được pháp luật Hy Lạp chấp nhận.
Với hình thức bất động sản phổ biến, nhà đầu tư có thể được cấp thẻ cư trú có thời hạn 5 năm. Thẻ có thể tiếp tục được gia hạn nếu nhà đầu tư vẫn đáp ứng các điều kiện của chương trình và duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện.
Đây là một chương trình cư trú đầu tư, không phải chương trình mua quốc tịch trực tiếp.
Sau các đợt điều chỉnh pháp luật, Golden Visa Hy Lạp hiện không còn áp dụng một mức 250.000 EUR duy nhất cho tất cả bất động sản.
Tùy khu vực và loại tài sản, ngưỡng đầu tư bất động sản có thể là 250.000 EUR, 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR.
Mức đầu tư từ 250.000 EUR tiếp tục tồn tại và đang nhận được nhiều sự quan tâm.
Một trong những trường hợp quan trọng là mua bất động sản có phần diện tích chính được chuyển đổi từ mục đích thương mại hoặc phi nhà ở sang mục đích nhà ở.
Theo National Registry of Administrative Public Services của Hy Lạp, đối với diện này:
Cơ chế 250.000 EUR cũng có thể áp dụng với một số listed/historic properties thuộc diện bảo tồn, phục hồi hoặc tái thiết đủ điều kiện.
Vì vậy, quảng cáo “Golden Visa Hy Lạp chỉ cần 250.000 EUR” cần đi kèm điều kiện cụ thể, tránh tạo cảm giác mọi bất động sản tại Hy Lạp đều còn ở ngưỡng này.
Đối với bất động sản thông thường tại phần lớn khu vực Hy Lạp, mức đầu tư tối thiểu hiện là:
Theo Enterprise Greece, nhóm bất động sản tiêu chuẩn còn phải đáp ứng các điều kiện bổ sung của chương trình, trong đó có yêu cầu về diện tích đối với loại tài sản thông thường.
Đây là mức phù hợp với nhà đầu tư muốn lựa chọn tài sản tại các thành phố hoặc khu vực có chi phí thấp hơn Athens và những điểm du lịch cao cấp.
Ngưỡng 800.000 EUR áp dụng tại những khu vực có nhu cầu bất động sản cao, bao gồm:
Attica, khu vực bao quanh Athens;
Thessaloniki;
Mykonos;
Santorini;
và một số đảo có quy mô dân số thuộc nhóm được pháp luật quy định.
Đây là các thị trường có mức độ quan tâm cao từ nhà đầu tư quốc tế và thường có giá bất động sản cao hơn mặt bằng chung của Hy Lạp.
Đối với chương trình bất động sản, residence permit của nhà đầu tư có thời hạn:
National Registry của Hy Lạp xác nhận residence permit đầu tư theo diện chuyển đổi công năng có thời hạn 5 năm.
Sau đó, nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện thủ tục gia hạn nếu vẫn duy trì điều kiện đầu tư theo luật.
Điểm quan trọng là nếu nhà đầu tư bán tài sản đang làm cơ sở cho Golden Visa mà không còn đáp ứng điều kiện khác của chương trình, residence permit liên quan có thể bị ảnh hưởng hoặc thu hồi.
Golden Visa Hy Lạp cho phép nhà đầu tư xin residence permits cho thành viên gia đình đủ điều kiện theo quy định.
Trong thực tế chương trình, hồ sơ thường có thể bao gồm nhà đầu tư cùng vợ/chồng hoặc partner phù hợp, con phụ thuộc và một số thành viên gia đình khác khi đáp ứng yêu cầu pháp luật.
Thống kê của Bộ Di trú Hy Lạp cũng ghi nhận riêng số lượng residence permits được cấp cho family members of investors, cho thấy quyền đi cùng gia đình là một phần của cấu trúc Golden Visa.
Tuy nhiên, phạm vi người phụ thuộc và giấy tờ chứng minh quan hệ cần được kiểm tra theo từng hồ sơ cụ thể.
Người sở hữu residence permit hợp lệ do Hy Lạp cấp có thể sử dụng quyền đi lại ngắn hạn trong khu vực Schengen theo các quy định chung của Schengen.
Điều này không có nghĩa Golden Visa Hy Lạp cho phép nhà đầu tư sang một quốc gia Schengen khác và cư trú lâu dài hoặc làm việc ở đó.
Residence permit được cấp bởi Hy Lạp chủ yếu cho quyền cư trú tại Hy Lạp; việc lưu trú dài hạn hoặc làm việc tại một quốc gia EU khác phải tuân thủ pháp luật của quốc gia đó.
Đây là điểm cần phân biệt rõ khi quảng bá quyền lợi của Golden Visa.
Không nên quảng bá Golden Visa Hy Lạp như một visa lao động.
National Registry của Hy Lạp quy định rõ rằng investor residence permit không tạo ra quyền tiếp cận bất kỳ hình thức việc làm nào.
Nhà đầu tư có thể sở hữu tài sản, thực hiện hoạt động đầu tư và sinh sống theo phạm vi được pháp luật cho phép, nhưng Golden Visa không tự động cấp quyền đi làm như một residence permit lao động.
Nhà đầu tư có thể sở hữu và khai thác tài sản theo phạm vi pháp luật cho phép, nhưng chương trình đã bổ sung một hạn chế quan trọng:
Enterprise Greece xác nhận các thay đổi mới explicitly prohibit short-term rentals đối với bất động sản được mua trong khuôn khổ chương trình theo các quy định hiện hành.
Vì vậy, mô hình cho thuê kiểu Airbnb hoặc các hình thức tương tự cần được kiểm tra rất cẩn thận trước khi nhà đầu tư lập phương án khai thác.
Việc cho thuê dài hạn cần tuân thủ quy định bất động sản, thuế và điều kiện cụ thể của tài sản.
Riêng đối với thủ tục residence permit diện chuyển đổi công năng, National Registry hiện niêm yết:
Residence permit fee: 2.000 EUR
Phí in thẻ điện tử: 16 EUR.
Đây chưa phải toàn bộ chi phí đầu tư.
Nhà đầu tư còn phải tính đến các khoản có thể phát sinh như: chi phí luật sư; công chứng; đăng ký bất động sản; thuế chuyển nhượng; phí kỹ thuật; bảo hiểm; phí môi giới; và các chi phí liên quan tới giao dịch.
Vì vậy, mức 250.000 EUR là giá trị đầu tư tối thiểu, không nên được hiểu là tổng ngân sách cuối cùng để hoàn tất toàn bộ chương trình.
Sau khi Hy Lạp nâng ngưỡng bất động sản thông thường lên 400.000 và 800.000 EUR, diện change of use 250.000 EUR trở thành một trong những lựa chọn đáng chú ý nhất đối với nhà đầu tư muốn tiếp cận chương trình với mức vốn thấp hơn.
Ưu điểm của cấu trúc này là mức đầu tư thấp hơn, đồng thời không chịu giới hạn diện tích tối thiểu 120m² như một số bất động sản thông thường.
Tuy nhiên, đổi lại, hồ sơ kỹ thuật của tài sản cần được kiểm tra kỹ hơn.
Cơ quan Hy Lạp yêu cầu technical report của kỹ sư xác nhận việc thay đổi công năng hợp pháp và đúng thời điểm quy định. Với bất động sản công nghiệp, còn phải chứng minh không có hoạt động công nghiệp vận hành tại đó trong ít nhất 5 năm trước theo các điều kiện liên quan.
Do đó, việc chỉ nhìn vào mức giá 250.000 EUR mà không thực hiện legal due diligence và technical due diligence có thể tạo ra rủi ro lớn.
Chương trình có thể phù hợp với nhà đầu tư: muốn có một residence permit dài hạn tại một quốc gia EU; có nhu cầu sở hữu tài sản tại Hy Lạp; muốn gia đình có thêm lựa chọn sinh sống và học tập tại châu Âu; cần khả năng đi lại thuận tiện hơn trong khu vực Schengen; và không muốn phụ thuộc vào một visa lao động để duy trì quyền cư trú.
Tuy nhiên, Golden Visa không phải phương án phù hợp cho tất cả mọi người.
Nhà đầu tư cần xem xét đồng thời mục tiêu cư trú, cấu trúc gia đình, khả năng tài chính, vị trí bất động sản, khả năng khai thác tài sản và kế hoạch dài hạn.
Tam Duc Global hỗ trợ khách hàng trong quá trình tìm hiểu và chuẩn bị hồ sơ Golden Visa Hy Lạp, bao gồm: đánh giá điều kiện chương trình; phân tích các phương án đầu tư 250.000, 400.000 và 800.000 EUR; phối hợp kiểm tra tính pháp lý của bất động sản với đơn vị chuyên môn tại Hy Lạp; chuẩn bị hồ sơ cư trú cho nhà đầu tư và thành viên gia đình; và hỗ trợ theo dõi quá trình nộp hồ sơ.
Golden Visa là một quyết định đầu tư dài hạn. Vì vậy, việc lựa chọn tài sản nên dựa trên đủ điều kiện pháp lý trước, hiệu quả đầu tư sau, thay vì chỉ tập trung vào giá mua.
Mức đầu tư: từ 250.000 EUR đối với một số tài sản đặc biệt; 400.000 hoặc 800.000 EUR đối với bất động sản thông thường tùy khu vực.
Thời hạn thẻ: 5 năm.
Gia hạn: có thể gia hạn khi tiếp tục đáp ứng điều kiện chương trình.
Gia đình: thành viên đủ điều kiện có thể xin residence permit đi kèm.
Schengen: được đi lại ngắn hạn theo quy định Schengen.
Quyền làm việc: investor permit không tự động cho phép làm việc.
Short-term rental: bị hạn chế/cấm đối với bất động sản thuộc phạm vi quy định Golden Visa mới.
Nguồn: Ministry of Migration and Asylum of Greece; National Registry of Administrative Public Services; Enterprise Greece – cập nhật đến tháng 9/2026.
Tam Duc Global
Thông tin mang tính giới thiệu chương trình. Quy định và điều kiện bất động sản cần được kiểm tra theo từng tài sản và pháp luật Hy Lạp tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Xem toàn bộ thư viện
